提到市中心的“老破小”，多少人都会撇撇嘴——看不上。

自行车电瓶车乱停乱放，楼道里贴满了各种“牛皮癣”，阳台外面挂满了裤头、内衣，想要停个车更是痛苦地一塌糊涂……

但是，上半年，很多城市“老破小”却卖得最好。

这是什么情况？

难道楼市风向变了，“老破小”迎来春天了？

今天铅笔老爸和你聊聊这个话题。

1

新房降价

老破小涨价

哥么老J最近很憋屈，一聊原来与房子有关。

老J在南京市中心，有套“老破小”，50平，上半年卖掉了，然后换了一套140平的新房子。

遗憾的是，那套“老破小”成交价涨了将近10万块，买的新房却降了几大十万。

我说，6月底是半年度考核时间点，部分房企冲刺一下销售额，销售策略灵活一点也很正常。

那“老破小”为何会涨价呢？

这个我倒没想到。

查了一下，上半年特别是二季度，多个一二线城市，“老破小”成交活跃。

深圳中原研究中心数据显示，今年前5个月，深圳20年楼龄以上的二手房源成交活跃，成交量占比都在40%以上，2月份升至50.8%。2022年和2023年，该比例仅为24%和37%。总价250万元以下的房源成交占比升至15%。

今年杭州多个“老破小”小区成交量创近两年来单月最高。杭州和上海也有类似的情况。

再看南京。根据我爱我家南京研究院报告，上半年南京二手房市场300万以下成交占比超8成；其中60-90平占比最高，达到39.9%。

克尔瑞的数据同样证明了这一点。

2

楼市风向变了吗？

为什么会出现二手房成交量远远超过新房？

为什么新房跌，多数楼盘跌，但是城中一批老破小价格却涨了？

原因可能多方面的，比如：总价低、租售比高。

但在铅笔老爸看来，2个问题的本质性原因其实就是一个。

——市场极度悲观

大家只相信看得见摸得着可以亲身感受到的东西，所以市中心的部分老破小受到更多人的认可。

像我之前卖掉的那套老破小，60平的2房，步梯房3楼，房改房，得房率快赶上一些90平的新房了。到地铁步行不用10分钟。下了楼，吃喝玩乐，要啥有啥。如果不是嫌房子小点，不嫌没有停车位，其实住那里还是很爽的。

而新房，一大批房企都出现了种种意外。更不用说，太多新区、远郊，所谓的规划，成了“鬼话”；太多“馅饼”，变成了“陷阱”。

如果用一句话来回答上述2个问题，那就是：

——抛弃不确定，选择确定性。

说得直白一点，看重居住价值，放下投资价值。

（想深入交流房产买卖话题的，欢迎扫码入群）

这也是这一轮楼市调整的市场逻辑。

它颠覆了以往的投资逻辑。

以往的逻辑是：

牺牲确定性，拥抱不确定。

牺牲居住价值，追逐投资价值。

这个逻辑成立的前提是，经济低速运行，很多人降薪甚至失业，知名房企暴雷的暴雷、烂尾的烂尾，全国多地房价下行。

但是，如果经济出现明显复苏，大伙收入重新开始增长，那么这个逻辑就不存在了。

我们再来看看过去大家追求的投资价值，它的底层逻辑是什么：

投资价值=今天不确定+将来确定性

投资分为吃鱼头、吃鱼身和吃鱼尾三个阶段，三阶段分别对应着投资的早期、中期和晚期。

如果是市场早期进入，按创投大佬李丰的看法，就要找“今天看来不确定+将来确定会发生”的交叉领域。

他的这段话，我的理解是，如果是在市场早期，自然是风险最大的时候，因为一切都不明朗，但是这个时候一旦获利，回报就会非常高。

那些做投资创业企业的，这样的企业绝大部分是活不下来的，但是只要有一个可以成功上市，这些做风险投资的，获得的回报可能就是几千倍、上万倍。

放到楼市和股市也是这个道理。

以股票市场为例。

从基本面分析，上市公司会画各种大饼，包括兼并重组，包括未来要实现的一些业绩。

因为只是嘴上说说，能不能实现？买入就要冒一定的风险。

但是真到利好出尽，你再去追的时候，十有八九这个时候你就成了接盘侠了。

再看房地产市场。

当楼盘周边交通、学校、商超、公园什么都有了，也就是说它的确定性已经非常高，这个时候价格必然高了，你买入的风险会小很多，但成本高了，未来获利的空间自然就小了。

如果存在较大不确定性。

比如说规划了地铁，可还没动工；传闻有个名校分校，但没看到官方文件，这个时候如果买，就冒着一定的风险。

但是一旦不确定性变成确定性，价格会迅速拉升。

对于不确定性，以规划为例，其实牵涉到三个问题要思考：

第一，规划能不能落地？这是概率；

第二，多久可以落地，这是速度；

第三，落地后能兑现的程度有多大？这是完成度。

需要从这三个维度收集资料，综合研判，看它的确定性到底有大。

没有确定性，那么它的风险就会太大，但是如果全部是确定性，那也就是说它的成长空间会有限。

这就需要在确定性和不确定性之间找到一个平衡点，结合自己的风险偏好，然后决定是不是买入。

买入如此，卖出同样如此。

如果确定性已经太强，该有的都有了，各种预期都实现了，这个时候市场对投资标的看法趋于一致了，这个时候就必须卖出了。

很多时候，投资老手是在市场接近统一预期的时候，就抢先一步卖出，即预判别人的预判。

不管股市、楼市或是其它投资品，如果市场看法一致的时候，意味着它的价值可能被高估，就是要卖出的时候。

如果市场看法分歧巨大，就意味着它的价值可能被低估，这个时候就要分析是不是要买入的时候。

3

赚钱空间=确定性+不确定性

投资当中，讲究“确定性+不确定性”。

全部是确定性，那自然价格很高，而且成长性很低了。

全部是不确定性，那就是豪赌。

玩投资，要找今天不确定，但是明天会确定的标的。

把这个话题延展一下，我们学习新技能也要“确定性+不确定性”。

这个确定性，是咱们已经掌握的知识或技能，这是咱们的舒适区。

然后，在此基础上，探索不确定性——学习新的知识或技能。

如果不确定性太大，那就是离咱们的舒适区太远，学起来就会吃力，甚至难度太大，导致放弃。

如果确定性太强，你又觉得，这都啥破玩意，这些东西我都知道，觉得没啥意思，就没有耐心继续学下去了。

像我写下这段感想也是这样，如果你读起来，觉得都是你知道的内容，就觉得没意思。

如果说的都是和你无关的，和你工作学习生活太遥远，你也可能不愿花时间继续读下去。

但是，如果说的东西和你相关，而且有一部分是你熟悉的，还有一些是你不知道的，那你的兴趣可能就会大很多。

对于职业发展，也是同样的道理，也要“确定性+不确定性”。

如果你风险承受能力强，那可以考虑去创业公司。

虽然创业公司九死一生，不确定性太大，但是一旦发展起来，你的回报就会想当可观。

如果选择考公上岸，端上铁饭碗，大概率吃喝不愁了，但是一辈子发展空间也就那样了。这就是确定性太强了。

如果现在工作明显感觉到了天花板，就算投入几倍努力，也很难有高额回报了，那就可以考虑“确定性+不确定性”——主业+副业。

“黑天鹅”之父、华尔街知名投资人塔勒布，在《反脆弱》一书中提出杠铃理论：

杠铃的一头是极端稳定，另一头是极端风险，没有中庸地带。

这个理论，铅笔老爸把它概括为：

成长空间=确定性+不确定性

不管是职场成长的空间、创业致富的空间、资产升值的空间，都可以用这个公式来预判。

这里关键是，确定性与不确定性的比例如何把控。

就投资而言，对于绝大多数人来说，资金有限，还是买入确定性；而如果资金充裕，就赌一赌不确定性，也可以说买入前瞻性。

塔勒布的策略是，90%资金下注最保守的资产，10%投入风险最大资产。

如何面对不确定性？全球最大对冲基金创始人达利欧，在《原则：应对变化中的世界秩序》一书中说，“赌未来就是赌概率。”

他坚持2点：

1.确保考虑到了所有能想到的最坏情况；

2.通过有效分散风险，为想不到的地方做准备。

4

楼市逻辑逆转

对我们有何启示

楼市这一轮惨烈调整，二手房成交超过新房，市场逻辑出现逆转，越来越多人开始看重居住价值，放下投资价值，放下不确定，拥抱确定性。

但是，这个逻辑是建立是经济低迷的基础上，如果经济出现明显复苏，大伙可能会重新选择增加杠杆，迎接风险。

对我们职场发展、投资造富、副业搞钱有何启示呢？

归根结底还是:

确定性+不确定性。

有人追求稳定、看重当下，可以选择“90%确定性+10%不确定”。

有人家底殷实、资源雄厚，可以选择“30%确定性+70%不确定”。

有人看重平衡、既要又要，希望“50%确定性+50%不确定”，也无可厚非

“确定性”和”不确定性”各自配比多少合适？

就像啤酒杯里加冰块，加还是不加？究竟加多少？还是看个人偏好。

今天的分享就到这里，或许对你会有启发。